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共有不動産の分割 川崎市、川崎駅にある法律事務所、虎ノ門法律事務所川崎支店。共有不動産に関するトラブルでお困りの方は当事務所までご相談ください。初回の法律相談を1時間無料で承っております。
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相続した土地を単独利用したい。持分権を放棄する代わりにお金がほしい。

1.共有物の分割とは

共同購入や遺産相続等を原因とする不動産の共有状態を、後述するような方法により解消することです。

2.共有物分割の流れ

1 共有物の分割は、基本的に下記の流れに沿って行うことになります。

①協議(民法256条)
②調停
③訴訟(民法258条1項)

もっとも、民事調停は当事者同士の協議の延長にすぎず、結局当事者全員が合意に至らなければ不調になり終了してしまうため、実際は協議から直接訴訟提起に至る場合が一般的です。
訴訟の場合、訴えが取り下げられたり、共有物の分割請求が権利濫用等と判断されて請求が棄却されない限りは、裁判所により何かしらの分割方法が示されることになります(実際には裁判上の和解により解決する場合も多いです。)。

交渉 調停 裁判

3.分割方法について

以下の3つの方法があります(複数の不動産が存在する場合には、幾つかの方法を組み合わせることもあります。)

①現物分割

文字通り不動産を物理的に分けて、それぞれを単独所有とすることです。
土地共有の場合であれば持分割合に応じて分筆することもありますし、区分所有可能なマンションなどであれば、戸別に単独所有とする方法もあります。

②換価分割

共有物を売却し、換価した上でそれを共有持分に応じて分配する方法です。
判決により競売を行う場合には売主の瑕疵担保責任が免除されていること等もあり、市場価格の3割程度の減価が想定されています。
したがって、競売による換価分割はあまり合理的な方法ではなく、これをするくらいであれば共同して目的物を売却し、代金をそれぞれ分けた方が良いと言えるでしょう。

③代償分割

共有者の一方が共有不動産の単独所有者となり、他方に代償金を支払う方法(共有持分を買い取る方法)になります。

どちらが目的物を取得するのか、代償金の金額は、そもそも代償金を捻出できるだけの資力があるのかという問題があります。

4.分割方法の決定

共有物分割訴訟は形式的には訴訟事件なのですが、分割方法の決定において裁判所には一定の裁量が認められています。どうしても当事者間で和解が纏まらず、判決に至る場合には、共有物の種類,性質,現在の利用状況,当事者間の利益等一切の事情を考慮して、裁判官が分割方法を決定します。
早い段階で分割方法についての心証を開示し、合理的な形での早期和解を勧める裁判官も多いです。

5.分割禁止特約について

予め共有者間で分割禁止の合意をしておけば、最大五年間は共有物の分割を阻止することができます。また、これを登記しておけば、途中で共有者が変わったとしても、その第三者に対して禁止特約の存在を対抗できます。

参照条文
民法

第二百五十六条(共有物の分割請求)

各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。

前項ただし書の契約は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から五年を超えることができない。

第二百五十八条(裁判による共有物の分割)

共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。

前項の場合において、共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。

不動産登記法

第六十五条(共有物分割禁止の定めの登記

共有物分割禁止の定めに係る権利の変更の登記の申請は、当該権利の共有者であるすべての登記名義人が共同してしなければならない。

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