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不動産売買におけるトラブル不動産売買におけるトラブルについてのご相談は川崎の弁護士に

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不動産の売買契約を締結し、手付も支払ったのだが、他にいい物件が見つかったので契約を解除したいと思っている。一生に一度の買い物と思って購入した家なのだが、多数の欠陥が見つかった。何とかしたい。土地を購入したものの、仲介業者が土地についての法規制を十分に調査しておらず、後になって希望の建物が建てられないことが判明した。家を購入し、代金も支払ったのに、売主とは別にその家が自分のものだと主張する第三者が現れた。不動産取引を巡ってトラブルが生じており、詳しい弁護士に相談したい。

1.契約書チェック

不動産取引は基本的に取引金額が高額になりやすく、また、後述するように考慮しなければならない事項や法的な規制も多岐にわたります。
よって、契約の後に法的紛争に発展するリスクも高いので、取引時における契約書の内容がスムーズな取引を実現できるか、後の紛争を予防できるか、を左右するといっても過言ではありません。仲介業者が契約書を作成している場合であっても力量は業者によってそれぞれであり、必ずしも十分な内容の契約書が作成されているとは限りません。
円滑な取引、後々の紛争を未然に防止するためも、弁護士に事前のチェックを依頼することをお勧めいたします。

2.欠陥住宅・耐震偽造

住宅に欠陥や耐震偽造が見つかった場合は、建築士や欠陥住宅問題に取り組んでいるNPO法人などの専門家に鑑定、および、鑑定書の作成を依頼します。そのうえで業者と交渉します。業者とのやり取りは裁判における重要な証拠となりますので、録音する等により保存しておくことが重要となります。

新しい欠陥住宅のしくみ

耐震偽装建築が大きな社会問題となりました。マンションや住宅を購入する際は、可能な範囲でドアやエレベーターに耐震システムの有無の確認しください。また、別の建築士に設計図を見てもらうという自衛措置を講ずることをお勧めします。

3.瑕疵担保責任追及

1 瑕疵担保責任

不動産の取引において、売主には瑕疵担保責任があります。取引をした不動産に「隠れた瑕疵がある場合には、買主は売主に対して、修補請求や損害賠償請求、場合によっては(契約をした目的が実現できない場合には)契約の解除を請求することができます。

2「隠れた瑕疵」とは

「隠れた」とは買主が取引上において一般的に要求される程度 の通常の注意を払っても知り得ないことを言います。「瑕疵」とは契約の目的物通常有すべき品質性能又は当事者が表示した特殊な品質・性能を欠くことをいいます。

3 瑕疵担保責任の追及期間

購入した建物や土地に隠れた瑕疵がある場合、原則的に買主は瑕疵があるという事実を知った時から1年以内に解除や損害賠償請求をしなければなりません。しかし、当事者間の合意により期間が変更されていることも少なくありませんし、契約主体や取引態様によっては、民法以外の法律により瑕疵担保責任に特別の規制が適用されることもあります。

法律 責任主体 内容
民法 すべての売主(原則) 買主が「隠れたる瑕疵」の事実を知ってから1年以内に契約の解除または損害賠償の請求をすることができます(民法570条)。売主は、瑕疵担保責任を追わない旨の特約をしても、知っていて告げなかった事実については、責任を免れることができません。
宅地建物取引業法 買主が宅地建物取引業者以外の者である場合の売主(宅地建物取引業者) 売主が宅建業者の場合、瑕疵担保責任の期間について、引渡しの日から2年以上とするという内容の特約を除いて、民法の規定より不利な特約を結んではいけません(法第40条)
住宅の品質確保と促進等に関する法律(品確法) 新築住宅のすべての売主(但し、平成21年10年1日以降に引渡しを受けた住宅に限ります) 新築住宅の構造耐力上主要な部分等(住宅の構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分で、政令で定めるもの(法第94条、同法政令第5条)について、引渡し後、最低10年間は担保の責任を負います(法第95条、第97条)。 *「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもので、かつ、新築されてから1年以内のものをいいますので注意してください。
住宅瑕疵担保履行法 新築住宅のすべての売主(但し、平成21年10年1日以降に引渡しを受けた住宅に限ります) この法律は、新築住宅を供給する事業者に対して、瑕疵の補修等が確実に行われるよう、保険や供託を義務付けるものです。万が一、事業者が倒産した場合等でも、2000万円までの補修費用の支払いが保険法人から受けられます。
消費者契約法 買主が一般の個人(消費者)である場合の一般の個人以外の売主(事業者) (1)土地・建物のすべての隠れた瑕疵について、その責任の全部を免除する条項を定めることの禁止(無効)(法第8条第1項第5号)
(2)消費者の利益を一方的に害する条項を定めることの禁止(無効)(法第10条)
*中古住宅の売買契約において瑕疵担保責任の請求期間を引渡しの日から3か月間に限定する特約を無効とした判例があります。

4.仲介業等の説明義務違反

基本的には、契約関係のない当事者間においては、権利義務は生じません。しかし、以下の者には契約がなくとも消費者保護の観点から、様々な法律により特別の義務が課されています。

  • 1 宅建業者は、不動産取引の専門家であるため、宅建業法により直接の依頼者であるか否かを問わず、取引の関係者に対して、誠実にその業務を行うこと、および、重要事項説明が義務付けられています。
    重要事項説明書は、契約当日に渡される場合が多いようですが、契約当日に初めて見た書類の内容を的確に判断することは難しいと考えられます。そこで、書類については、事前にコピーなどをもらって目を通しておく等することが重要となります。
    そして、不明な点があれば、業者や専門家、役所などに問い合わせください。業者に任せきりにせず、自分の目で確かめる必要があります。

  • 2 事業者は、情報の質および量ならびに交渉力の点で一般消費者と格差があることから、消費者契約の締結について勧誘をするに際して、必要な情報を提供するように努めなければならないとされています。

  • 3 非専門家であっても、売買契約の交渉過程において、購入希望者から直接説明することを求められ、かつ、その事項が購入希望者に重大な不利益をもたらす恐れがあり、その契約締結の可否に影響を及ぼす音が予想される場合には、売却予定者は信義則上、当該事項につき、事実に反する説明をすることが許されないことはもちろん、説明をしなかったり、購入希望者を誤信させることは許されません。

5.不動産売買におけるクーリング・オフ

建物の売買契約を締結し、引渡しを受けたものの、後になってから思い直して、契約の解除を希望する場合があります。そのような場合に、書面による通知で申込みの撤回や売買契約の解除ができるのがクーリング・オフという制度です。
クーリング・オフが認められるためには、売主が不動産業者で、買主が申込みや契約を業者の事務所以外の場所で行った場合であるという要件が必要となります。
クーリング・オフの手続については、「書面によって」と定められているのみですが、内容証明郵便を利用するとよいでしょう。適法にクーリング・オフが行われると、不動産業者は、手付金などの一切の金銭を買主に返済すべき義務を負います。

クーリング・オフ制度

6.住宅ローン

1 住宅を購入する資金を確保することは悩ましい問題です。このような場合に、一般的に利用されるのが「住宅ローン」です。多くの方が利用しています。しかし、その住宅ローンが返せないとのご相談は少なくありません。住宅ローンの返済が難しい場合には以下の手段を取ることが考えられます。 

1.債務整理

(ア)任意整理 裁判所の手続を介さずに債務を整理します。 (イ)個人再生裁判所の手続を利用して債務を整理します。 詳しくはこちら

2.不動産任意売却

詳しくはこちら

2 住宅ローンの個人再生をする場合において、債務者は生活再建の基盤住宅である住宅を手放すことなく経済生活の再生を図ることができるように、住宅資金貸付債権の特則が設けられました。

住宅ローン債権とは、以下の要件を満たす債権です。

  • ① 貸付資金が
    • (ア) 住宅の建設または購入
    • (イ) 住宅の用に供する土地または、借地権の取得
    • (ウ) 住宅の改良
    のいずれかの行為に必要なものであること
  • ② 分割払いの定めのある再生債権であること
  • ③ その債権またはそれを保証した保証会社の求償権を担保するための抵当権が住宅に設定されていること

以上の要件を満たした場合には住宅ローン債権における特別法の適用があります。

3 住宅ローンの返済にお困りの方はご相談ください。当事務所の弁護士が依頼者様の意思を尊重したうえで、最善の手段を提案し、適切なサポートを致します。

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