建築トラブルについてのご相談は川崎の弁護士に

本来、土地の所有者は自分の土地をどう利用するか自由に決めることができるはずです。しかし、その建物の近隣住民、建物の利用者の生命等の安全を図る必要があることから、法令によって様々な規制がなされています。
具体的には、下図のように、都市計画法が土地を１２の用途地域に分けています。
それぞれの地域ごとに、建てることができる建物、排水設備･電気設備、屋根や外壁の設置の仕方に至るまで明確に規定しています。
建物を建てる場合には、これらの条件をクリアした上で、土地を最大限有効に活用したいものです。自分の土地にどのような法的規制がなされているのか、何が建てられるのか知りたい場合には専門家である弁護士に相談することをお勧めします。

用途地域ごとの建ぺい率

建ぺい率と容積率の他には、高さ制限・道路斜線制限・日影制限・防火規制などがあります。

1. 高さ制限

高さ制限とは、建築物の高さを規制しています。

2. 道路斜線制限

道路斜線制限とは、採光や開放感を与えるために、道路の上空の空間を確保するための制限です。容積率に応じて定められた距離の範囲（下図の２０ｍの範囲）にある建物は、道路斜線（下図のＡＰ）の下に収まっていなければならないというのが、道路斜線制限です。

3. 日影規制

日影規制とは、日照を確保することを目的とした、日影による建築物の高さの制限です。北側斜線制限（北側にある隣地の日照を確保するための建物の高さ制限）と併せて、周囲の日照の保護を図るための規制です。また、日本の建物は伝統的に木造建築が多いため、火災の危険を伴うため、建築基準法は、地域的に防火地域・準防火地域を指定して建築物に対する規制をしています。

4. 防火規制

日本の建物は伝統的に木造建築が多く、火災の危険を伴うため、建築基準法は、地域的に防火地域・準防火地域を指定して建築物に対する規制（延面積が100平方メートルを超える建築物については耐火建築物としなければならない等）をしています。

設計・管理契約とは、建築主と設計事務所の間で交わされる契約です。この契約によって、建物の設計、工務店の選定、工事見積書のチェック、建築確認申請、工事の監理、建物完成時の検査、といった事項について設計事務所に依頼します。
民間の検査機関と業者が馴れ合いによって、不正に検査をすり抜ける問題が生じる恐れがあります。
それを防ぐためにも、見積書や設計図等を別の建築士に見てもらうなど、自分を守るためにできる措置を行うことも考えるべきでしょう。

工事請負契約とは、建築主と建築業者の間で交わされる契約です。内容としては工事の完成した時点において請負代金を支払うというものです。
日本弁護士連合会のホームページに「日弁連住宅建築工事請負契約約款」という、契約書のモデルがありますので、あらかじめ目を通しておくと良いでしょう。

契約時に後々の法的リスクを踏まえてしっかりとした契約書を作成しておくのが、後の法的紛争を予防し、無駄な時間と手間を省くコツです。契約にあたり少しでも疑問を感じたら、専門家である弁護士にご相談しておくことをオススメします。

請負契約における主なトラブルと対処法

「完成した建物の引渡しを受けて入居したが、玄関のドア（開き戸）が歪みはじめた。しかも、コンクリートにひびが入っている。」というような、新築の建物に関するトラブルの相談がよくあります。このようなトラブルの原因の多くは、建物を建てた土地が、以前、田んぼや沼地などの、もともと地盤が緩やかな土地であったという点にあります。

沼地や田、池などを埋め立てて宅地にするケースはよくありますが、地盤の基礎工事がしっかりと行われていれば、上記のようなトラブルは生じません。そこで、建物建築のための土地を購入する場合は、そこが以前にどのような土地であったのかを、必ず調査しておくべきです。
建物が完成し、入居してから地盤の緩さが露呈した場合には、きちんとした基礎工事をしていなかった業者に対して、補強工事と損壊した部分の修復を請求することになります。その請求をするためには写真撮影をしたり、専門家に依頼して鑑定書を作成してもらうなどして証拠を揃える必要があります。業者側が請求に応じない場合には訴訟を提起します。

建物の欠陥（瑕疵）としては、ひび割れ、腐食した木材の使用、釘のはみ出しなど様々なものが挙げられます。請負契約において定めた内容通りではなく、不完全な点を有するものについては、請負人に瑕疵担保責任を追及することができます。建築請負契約における瑕疵担保責任については、民法をはじめ、住宅品質確保法、民間連合協定工事請負契約約款などで定められています。その内容は、瑕疵の修補と損害賠償の請求ですので建築請負契約の解除をすることはできません。

仮に欠陥を発見できたとしても、悪質な業者であればそう簡単に責任を取ってくれません。そこで、欠陥を発見したら、すぐに、専門家に鑑定を依頼する必要があります。その依頼すべき専門家とは建築士や欠陥住宅問題に取り組んでいるＮＰＯ法人などです。それら専門家に鑑定書を作成してもらったうえで、弁護士などの法律家と相談します。それから、業者との交渉に挑みます。この場合、訴訟に発展する場合もありますので、交渉のやり取りは書面や録音などの方法で証拠として使えるように残しておきましょう。

また、瑕疵担保責任に基づいて損害賠償を請求できる場合でも、その業者が倒産してしまえば意味がありません。そこで、住宅瑕疵担保履行法によって、平成２１年１０月１日以降に引き渡される新築住宅の建設請負業者には欠陥保証のための保険下級または保証金の供託が義務づけられました。

近年、「新築の家を建てたところ、新築の住居などで起こる、倦怠感・めまい・頭痛・湿疹・のどの痛み・呼吸器疾患などの症状が出た」などの、いわゆるシックハウスも社会的問題となっています。完成した建物がシックハウスであった場合、注文者は請負人に対し、瑕疵担保責任、債務不履行責任、不法行為責任を追及することができます。シックハウスの原因となる化学物質の基準については、厚生労働省が化学物質の室内濃度指針値（ガイドライン）を発表しており、平成１４年には建築基準法の改正による法規制もなされています。シックハウスに関する裁判例については、建築基準法改正前は、業者に予見可能性がないとして損害賠償の請求を否定していましたが、近年、肯定した裁判例もあります。

いわゆるシックハウス症候群を生じさせるとして、建物の建築 ・販売について
業者側の責任を認めた事例

建物を建てるにあたり、民法上「境界線から５０㎝以上離さなければならない」と規定されています。
都市計画法や建築基準法には５０㎝よりも狭い間隔での建築を許容している規定があります。この距離制限に反する建物を建てようとする者がいるときは、隣の土地の所有者は、その建築を止めさせ、または変更させることができます。
さらに、それも無視して建築が進むようであれば、裁判所に、建築工事の差し止め命令を求める訴えをすることになります。ただし、建築に着工してから１年以上経ったとき、または建物が完成してしまった後では、中止・変更の請求はできません。この場合は、損害賠償の請求しかできないことになります。
そこで、建築の中止を確実にしたいときは、裁判所に建築工事禁止の仮処分を申請することになります。

また、大型マンションなどの建築においては、周辺住民の反対運動が起こることがあります。反対運動の態様は様々なものがあります。私道の通行妨害のような実力行使によって工事が遅延し、損害が発生した場合には、住民に対し不法行為責任を追及できる可能性があります。
また、立看板の設置やビラ配りであっても、その記載内容が虚偽であったり、悪質なものである場合には、不法行為が成立する場合もあります。 建築主は近隣に計画の概要や騒音・振動への協力を要請する書面を配布したり、説明会を開いたりして、住民の理解と協力を求めることが大切です。

最近、１人暮らしの高齢者を狙った、詐欺まがいのリフォーム工事を行う業者がいるようです。毎年年間9,000件前後の相談が国民生活センターに寄せられています。
多くの場合、「地震に耐えられる家かどうかの検査を無料でサービスしています。」などと声をかけ、「この家は、震度６程度の地震で倒壊するおそれがあります」などの虚偽を述べて、すぐに契約させるという手口です。
そして、実際は、不要な補強工事、不要な換気ファンの設置、調湿剤の散布を行い、仕事との内容とは釣り合わないほどの高額な金額を取っていくケースが多くみられます。このような被害に遭った場合、すぐにあきらめないで、弁護士に相談することが大切です。
また、支払った代金に見合った工事がなされていないという事実が分かれば、詐欺による取り消しを主張して、払ってしまった代金の返還を請求することもできます。このような被害にあった場合にはすぐに弁護士にご相談ください。

被害に遭わないための対策

• 1. 具体的にどのような問題があるのか、いくらかかるのかについて、納得のいく説明を受け、見積書を提示させましょう。
• 2. さらなる追加工事の有無についても確認しましょう。
• 3. 別の業者にも事前調査をさせましょう。

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